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購屋族注意 這4種房子易跌難漲
新聞發佈時間:2017/05/07 02:39:52 pm
       

[中央社]
中央社2017年5月7日

(中央社記者黃雅娟台北7日電)買了房子就得抱一輩子嗎?樂居科技建議,如果擁有這4種類型的房子,可能轉手困難、易跌難漲,加上現在新成屋跟中古屋價差縮小,最建議持有公寓4、5樓者,可以考慮換屋。

辛辛苦苦賺來的錢,好不容易買了房子,這些房子真的能夠一直持有嗎?樂居科技創辦人李奕農就分析,雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能,但是政策方向或是趨勢轉變,轉手困難且可能漲少跌多,如果持有下列4種類型的房地產,建議可以考慮轉手出脫。

第一種是公寓四、五樓。李奕農分析,老年化社會日益嚴重,年紀大了還是得有房子住,年長者行動不便就是第一個難題。再者,如果想要參與都更,由於人數越少越容易洽談成功,住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。

李奕農認為,低價雖然可以吸引年輕人買進,但是綜合各項因素,未來可能易跌難漲。而現在這個階段,是新案與中古屋價差最小的時間點,買新成屋容易談到好價格,最建議持有公寓4、5樓者,可以考慮在這時間點考慮換屋。

此外,內政部日前宣布,2018年開始,屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為,高公設比或是虛公設比高的大樓,房價都有灌水嫌疑,市場接受度也不高,未來真正落實後,這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。

第3種不該長期持有的則是地上權住宅,雖然僅市價7成,但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。李奕農分析,雖然不用繳千分之二的地價稅,但是要繳地租約3.5至5%,兩者差距最高達25倍,政府一但調高公告地價,地租支出將成為另外一股財務壓力。

而地上權住宅由於沒有權狀,申請貸款時,先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主,一般而言都需要3%以上的利率,也較2016年1.7至1.9%利率要高出許多。

地上權住宅若想要出售,獲利將併入綜所稅,與房屋稅的分離課稅稅制不同,房屋價格越高對持有者越不利。根據統計,只有3成民眾能接受地上權住宅,如果年限到期時才想釋出,價格勢必越壓越低,轉手困難,不適合一般人長期持有。

最後一種則是區位不佳的房子,李奕農認為,這些地方雖然可以投資,但是適合投資的是「土地」,也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持,地價漲幅可能高達百倍,但是房子的土地持分小,受益相對也很有限,不建議長期持有。
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