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地租漲 地上權住宅未必是好選擇
新聞發佈時間:2017/01/15 09:30:35 pm
       

(中央社記者韋樞台北15日電)房價昂貴年代,不用支付土地成本的地上權住宅理應是相對好的選擇。市場分析師表示,隨著地租不斷上漲,建物跟著使用年限減少而折舊,在房價下降年代,地上權住宅不見得是好選擇。

DTRE德天國際地產商用物業代理暨資深分析師吳孟璇表示,地上權住宅類似租屋的概念,買方先付房價,取得未來50年到70年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外,另外每月還要繳交一筆地租,如同向政府租地使用,約公告地價的3%到5%。但公告地價幾乎每3年調漲一次,等於未來地租不斷上揚,成本增加。

吳孟璇舉例,台北市最著名的地上權豪宅「台北花園」,2016年公告地價每坪為6萬4735元,2003年完工時公告地價僅2萬4775元。「台北花園」過去3年仍有近5成的漲幅,甚至高於周邊住宅漲幅,為地上權產品中表現最佳的。

推估原因,台北花園位於信義區的頂級豪宅群聚的松勇路上,有豪宅品質,購入時不需支付土地價格,房屋總價遠低於附近豪宅,提升買方的購買意願,加上信義區豪宅釋出量少,物以稀為貴,雙重利多下,台北花園的漲幅才會高於周邊。

吳孟璇說,雖然地上權住宅購入時不須支付土地成本,但每年都要支付地租,而公告地價每3年調整,建物隨著使用權減少不斷折舊,持有成本實際上不比一般住宅低,甚至隨著屋齡愈老,更多指標型豪宅落成後,貶值的速度可能會超過一般豪宅,因此整體的投資報酬率逐年下降,特別是在近期房市趨緩的趨勢下,地上權住宅的價值又更難突出。

她認為,碰上房市不景氣,加上地上權案持有稅攀高,近期建商對地上權住宅的標售熱度已明顯降溫,市場的接受程度也趨冷,目前地上權住宅的售價已不如過去的「市價七折」,建商如果沒有釋出更大的誘因,無論投資、自住型買盤都會傾向於有土地持分的物件。

德天國際地產協理徐卉芝強調,更重要的是,現在許多投資客已經從住宅市場消退,住宅市場靠著自住需求在撐盤;整體不動產市場的自用與投資買盤改向商用店面、辦公大樓與工業土地等商用不動產。特別近期台灣工業用地需求增加、土地稀少的多重利多下,未來商用不動產市場相當看俏。
原發文處;http://ppt.cc/P7Oc8