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公有地都更兼長照 創新思維值得推廣
新聞發佈時間:2016/07/15 05:49:40 pm
       

Q:台北市三、四十年以上老舊房屋不少,有些地方更淪為窳陋地區,嚴重影響市容觀瞻,好幾任市長都說要加強都更,但進度卻牛步化,難道沒有更好的辦法嗎?

A:根據《住展雜誌》的統計,自2011年迄今,大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾,台北市僅有二十六件都更新建案,新北市更只有九件。

《住展雜誌》表示,由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主,假設「回配給原屋主的新房子戶數=參與都更的原住戶數」,則推估北市自2011年以來,「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1682戶,新北市則僅約766戶,兩市合計共約2448戶。

而若以大台北五年內只約有2448戶老房子完成都更,平均每年約489.6戶來計算,那麼大台北地區約有116萬戶老屋要全數都更,恐怕得花2369年才能全數完成都更、改建成為新房子;惟如就年復一年建物逐漸老舊之實務現況,都更案是永遠無止境的。

這項數據讓人看了咋舌,另根據內政部不動產資訊平台統計,台北市是六都住宅老化最嚴重的區域,屋齡三十至四十年的住宅有三十三萬九千一百餘戶,而四十年以上的住宅也有二十萬三千一百餘戶,由此可見未來都更之路的艱辛。

一般而言,一件都市更新的流程,包括「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」等四個階段,光是整合再加上興建過程往往就曠日廢時達七、八年。

加上,2013年爆發士林「文林苑都更爭議」,大法官解釋中有關都市更新事業概要同意比例過低而違憲部分,歷經一年都未及修法而於2014年失效外,如今又因老舊都更,房屋稅恐翻漲二、三十倍而讓舊屋住戶裹足不前,更何況建商也常因都更整合不易而紛紛退場。

民間自辦都更不易,而公辦都更也沒有政府官員想像那麼容易;不過,最近參與新竹縣政府一件徵求「實施者」的都更審議案件,頗值得提供各縣市參考。

該開發案係新竹縣有土地,但位於新竹市區,計有○○○地號共九筆土地,面積為3431平方公尺,另計畫區東南側尚有○○○地號一筆土地,為中華民國(辦理機關為財政部國有財產署)所有土地,面積為19.3平方公尺,合計該案更新單元範圍內土地總面積為3450.3平方公尺。

另基地現況尚有違法占用之地上物,此外,除基地內西側為法院宿舍外,東側地上有多處私人占用情形,目前新竹縣政府正進行法律訴訟相關事宜。

除占用部分外,原眷舍主體大致屬於閒置狀態,西側近錦華街之建築物則有住戶、商家與攤販占用之情況,目前有七戶正在使用,並有三戶為非法使用,其中一戶為占用法院宿舍庭院之違章建築,基地東側○○○及○○○地號之土地目前正在進行訴訟程序,其地上物則為違章建築。

該都更案的評選,最後由以○○集團為主的○○營建工程公司取得「實施者」資格,根據定名為「新竹○○生活」的規劃設計內容,包含馬偕/南門/安慎醫院、生醫百貨及健康樂活城等項目,共有三棟建築,其一至四層為生醫商業百貨,而五至二十一層為常照型(婦幼高齡)出租住宅。

此都更案共有兩家公司投標,相較另一家只做商業空間及集合式住宅的規劃,勝出者的關鍵因素在於創新的規劃構想,係結合周遭環境,除生醫項目之外,長照型的出租住宅規劃,亦正符合現階段新竹市婦幼高齡醫療照護體系之實際需求。

此外,另一關鍵也在於此都更案,新竹縣政府就分回比例(約62%左右)部分,「實施者」將依都市更新案的權利變換價值全數買回,對縣府來說,顯然要比單純出售公有土地,且尚有占有建物及違建戶,價值將會因拆遷、補償而有所折損的情況,參與都更的實質效益將會大幅提高。

而對「實施者」來說,位於新竹市內的精華地段,一地難覓,能透過參與都更,整合大面積土地,且獲得容積獎勵,加上能取得縣府分回比例部分,就產權的完整性及規劃運用上,都遠較產權分散的個案要強得多。

而該案也是台灣第一個非純以房地產業者投資開發之都市更新案,其次,如再就台灣未來高齡化社會之實際需求,實施者能夠開創健康樂活,並整合集團企業醫療資源,提供長租照顧,實際上也是幫了縣市政府落實社會政策的大忙。

對各縣市政府所持有的公有地來說,過去除了出售,近年大面積土地則是進行地上權案招標,而這一次新竹縣政府位於新竹市區的公有地,係透過都市更新徵求「實施者」的方式來處理。

而參與的實施者,能屏除往常「蓋房子、賣房子」的舊思維,除讓都更開創都市永續發展,且能針對高齡化社會,提供長期照護並兼顧回饋社會的創新開發規畫構想,也可供其他縣市政府在處理公有地開發利用的另一新思維。
原文網址:http://ppt.cc/01X0B